Federação do Comércio de Bens, Serviços e Turismo do Estado do Rio de Janeiro

Vale a pena pagar 4% para reduzir o IR no futuro na venda de um imóvel?

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Foto: Freepik

A Lei nº 14.973/2024 permite que tanto pessoas físicas quanto pessoas jurídicas atualizem o valor de seus imóveis para o valor de mercado atual.

Benefícios:

  • Tributação reduzida: Ao atualizar o valor do imóvel, o contribuinte pagará um imposto menor sobre a diferença entre o valor antigo e o novo.
  • Alíquotas diferenciadas:
    • Pessoas físicas: A alíquota é de 4% sobre o acréscimo do valor (A alíquota padrão é 15% a 22,5%).
    • Pessoas jurídicas: A alíquota é de 10% sobre o acréscimo do valor, divididos em 6% de IRPJ e 4% de CSLL (as alíquotas padrão são de 34% – IRPJ, Adicional de IPRJ e CSLL).

Importante:

  • Pessoas jurídicas: A atualização não pode ser considerada como despesa para fins de depreciação.

Exemplo:

Se um imóvel foi adquirido por R$ 100.000,00 e o valor de mercado atual é de R$ 600.000,00, ao atualizar o valor, o contribuinte pagará um imposto de 4% sobre a diferença de R$ 500.000,00, ou seja, R$ 20.000,00.

Existem algumas limitações na fruição desse benefício?

Sim, existem muitas limitações e devem ser consideradas com muita atenção e cautela!! Atenção!!

Quanto será possível aproveitar os 4% antecipados?

Em caso de venda do imóvel, é preciso observar que a o aproveitamento é escalonado. Sendo essa a regra:

Venda do imóvel entrePercentual de utilização do valor atualizadoBenefícioPerda
0 e 3 anos00  20.000,00
3 e 4a8%     1.600,00  18.400,00
4 e 5a16%     3.200,00  16.800,00
5 e 6a24%     4.800,00  15.200,00
6 e 7a32%     6.400,00  13.600,00
7 e 8a40%     8.000,00  12.000,00
8 e 9a48%     9.600,00  10.400,00
9 e 10a56%  11.200,00     8.800,00
10 e 11a62%  12.400,00     7.600,00
11 e 12a70%  14.000,00     6.000,00
12 e 13a78%  15.600,00     4.400,00
13 e 14a86%  17.200,00     2.800,00
14 e 15a94%  18.800,00     1.200,00
acima de 15a100%  20.000,00                    –  

Então, caso a venda ocorra em até 3 anos, não há aproveitamento, sendo que ele é escalonado e só poderia ser utilizado em sua integralidade em 2039!

Mas será que mesmo assim vale a pena?

Cabe observar que a Lei 11.196/05 já prevê benefícios de redução do ganho de capital a ser pago, considerando o maior prazo entre aquisição e alienação dos imóveis.

No caso já analisado do João, com a compra em 2010 e a venda em 2024 será considerado o redutor com base nos 14 anos. Assim, segundo calculado pelo programa GCAP da Receita Federal, o ganho capital cairia de R$ 75.000,00 (15% de R$ 500 mil) para R$ 40.409,69.

Ou seja, atualmente já há uma significativa redução.

Agora, vamos fazer uma conta: será que, para vendas em períodos longos, valeria a pena a atualização?

Se considerarmos um CDI de 10% ao ano, esses 4% pagos em 2024, se aplicados a 100% do CDI, terão se transformado em 16,71% do valor atualizado em 15 anos. Ora, o IR sobre ganho de capital é de 15%! (Ou seja, melhor guardar o dinheiro no banco para pagar o imposto em 15 anos que ainda sobrará parte dele). Nesse caso, poderia ser atrativo apenas para as situações em que o ganho de capital fosse superior a R$ 10 milhões, quando a alíquota passa a ser de 20%, e mesmo assim é preciso fazer a conta.

Para empresas, a conta é a mesma: 10% de imposto antecipado aplicado a uma taxa de CDI de 10% aa, representa 41,77% em 15 anos. Ora, considerando que a empresa paga, na pior das hipóteses, 34% de ganho de capital, a antecipação não faria sentido. Em resumo, é necessário procurar a assessoria de um profissional competente, pois apenas em situações muito específicas essa norma poderá ser benéfica!

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