A Lei nº 14.973/2024 permite que tanto pessoas físicas quanto pessoas jurídicas atualizem o valor de seus imóveis para o valor de mercado atual.
Benefícios:
- Tributação reduzida: Ao atualizar o valor do imóvel, o contribuinte pagará um imposto menor sobre a diferença entre o valor antigo e o novo.
- Alíquotas diferenciadas:
- Pessoas físicas: A alíquota é de 4% sobre o acréscimo do valor (A alíquota padrão é 15% a 22,5%).
- Pessoas jurídicas: A alíquota é de 10% sobre o acréscimo do valor, divididos em 6% de IRPJ e 4% de CSLL (as alíquotas padrão são de 34% – IRPJ, Adicional de IPRJ e CSLL).
Importante:
- Pessoas jurídicas: A atualização não pode ser considerada como despesa para fins de depreciação.
Exemplo:
Se um imóvel foi adquirido por R$ 100.000,00 e o valor de mercado atual é de R$ 600.000,00, ao atualizar o valor, o contribuinte pagará um imposto de 4% sobre a diferença de R$ 500.000,00, ou seja, R$ 20.000,00.
Existem algumas limitações na fruição desse benefício?
Sim, existem muitas limitações e devem ser consideradas com muita atenção e cautela!! Atenção!!
Quanto será possível aproveitar os 4% antecipados?
Em caso de venda do imóvel, é preciso observar que a o aproveitamento é escalonado. Sendo essa a regra:
Venda do imóvel entre | Percentual de utilização do valor atualizado | Benefício | Perda |
0 e 3 anos | 0 | 0 | 20.000,00 |
3 e 4a | 8% | 1.600,00 | 18.400,00 |
4 e 5a | 16% | 3.200,00 | 16.800,00 |
5 e 6a | 24% | 4.800,00 | 15.200,00 |
6 e 7a | 32% | 6.400,00 | 13.600,00 |
7 e 8a | 40% | 8.000,00 | 12.000,00 |
8 e 9a | 48% | 9.600,00 | 10.400,00 |
9 e 10a | 56% | 11.200,00 | 8.800,00 |
10 e 11a | 62% | 12.400,00 | 7.600,00 |
11 e 12a | 70% | 14.000,00 | 6.000,00 |
12 e 13a | 78% | 15.600,00 | 4.400,00 |
13 e 14a | 86% | 17.200,00 | 2.800,00 |
14 e 15a | 94% | 18.800,00 | 1.200,00 |
acima de 15a | 100% | 20.000,00 | – |
Então, caso a venda ocorra em até 3 anos, não há aproveitamento, sendo que ele é escalonado e só poderia ser utilizado em sua integralidade em 2039!
Mas será que mesmo assim vale a pena?
Cabe observar que a Lei 11.196/05 já prevê benefícios de redução do ganho de capital a ser pago, considerando o maior prazo entre aquisição e alienação dos imóveis.
No caso já analisado do João, com a compra em 2010 e a venda em 2024 será considerado o redutor com base nos 14 anos. Assim, segundo calculado pelo programa GCAP da Receita Federal, o ganho capital cairia de R$ 75.000,00 (15% de R$ 500 mil) para R$ 40.409,69.
Ou seja, atualmente já há uma significativa redução.
Agora, vamos fazer uma conta: será que, para vendas em períodos longos, valeria a pena a atualização?
Se considerarmos um CDI de 10% ao ano, esses 4% pagos em 2024, se aplicados a 100% do CDI, terão se transformado em 16,71% do valor atualizado em 15 anos. Ora, o IR sobre ganho de capital é de 15%! (Ou seja, melhor guardar o dinheiro no banco para pagar o imposto em 15 anos que ainda sobrará parte dele). Nesse caso, poderia ser atrativo apenas para as situações em que o ganho de capital fosse superior a R$ 10 milhões, quando a alíquota passa a ser de 20%, e mesmo assim é preciso fazer a conta.
Para empresas, a conta é a mesma: 10% de imposto antecipado aplicado a uma taxa de CDI de 10% aa, representa 41,77% em 15 anos. Ora, considerando que a empresa paga, na pior das hipóteses, 34% de ganho de capital, a antecipação não faria sentido. Em resumo, é necessário procurar a assessoria de um profissional competente, pois apenas em situações muito específicas essa norma poderá ser benéfica!